转而推出毛坯房源

2020-08-11 03:41

上周，江宁翠屏山一家楼盘开发商表示，已经准备从之前的精装修房，转而推出毛坯房源，剥离精装修后一套房总价至少下降百万元。不过条件是，要等楼市新政出台。

“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。

现代快报记者发现，昨晚南京的开发商普遍连夜开会研究对策，而除了江宁这家楼盘正式降价，其他楼盘暂时还没有动作。

“降低首付比例，实际上是减少了客户自筹资金，理论上增加了买房的便利。但去年有放松首套房认定标准的政策，与首套房认定标准放松相比，二套房降低首付比例的政策效果不如前者。”一名国有大行南京分行个贷部负责人解释，只要将名下的贷款还清，再买房就可以按照首套房执行，首付3成利率基准。“二套房首付是4成，利率还有可能上浮，所以对很多人来说，不如把房贷还清，重新购买当作首套算。”这名负责人称，三部委昨日新政是针对第一套房贷款还没结清，又想购买第二套的人群，这部分人群不会太大。“如果首套房认定标准放松的政策用得好，是完全可以覆盖这次的新政效果的。”

“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

继27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。

不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。

“这么快就等到了！”昨晚，这家楼盘的营销负责人孟小兵有些兴奋地说，楼盘在昨晚看到央行新政后，马上推出了50套毛坯房源，并通知买房人可以去交认筹金。他表示，3月份结合市场上的种种反应，他们已经预判很快就要出台楼市新政，当时他们的预测是5月1日之前。“在交谈中确实发现有很多买房人还在疑虑是否会出新政，他们才用“一旦出新政就降价”的营销活动来打气。

“我们还在等总行通知。”央行的消息是昨天下午将近5点发布的，现代快报记者随后联系在宁的工农中建交5大行，均被告知还没有新政的具体执行政策，交行人士甚至表示，昨天也咨询过总行，总行说政策还没有研究出来。另有江苏银行、招商银行等中小行称，总行制定细则，然后下发到各地支行才有具体执行的政策。“从接到央行通知，到制定出具体细则，总行也需要一定的时间。”

今年全国两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示，这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。

而在公积金方面，南京目前执行的政策是：购买首套普通自住住房贷款首付款比例不得低于30％；第二套住房公积金贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于本市平均水平的缴存职工家庭，其首付款比例不得低于30％，贷款利率为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

我爱我家市场部总监胡涓娟判断，这个政策属于“重大利好”，在一定程度上会加速改善型客户的出手，从而刺激市场的回暖。但是作为新政频出的阶段，购房者不需要过度解读，还是要理性购房。

易居房地产研究院副院长杨红旭说，从上周五至今，与楼市调控相关的六部委先后出台三个新政，这个救市的阵势让人想到了2008年，这也是2008年来救市力度最大的一次。他预测，这次新政将会促使买卖双方放弃观望、积极入市，预计4月份成交量大增，5月份70城房价就有可能止跌反涨。

王祥房产事务所总经理王祥则认为，部分房源将势必要涨价。以奥体的仁恒江湾城为例，这家楼盘的面积较大，基本上都是非普通房源，但由于这个楼盘的二手房较当初的新房价格基本没涨，因此反而是这次新政的受益者。原因是新政中对非普通房源满2年的要求按照差额征收，那么仁恒江湾城的二手房差额可以为零，就相当于免征。“一套房子的营业税从原来的至少二三十万变成零，相当于交易成本少了二三十万，你说房价会不会涨？”

二套房首付比例降低，贷款需求会不会急剧增加，银行房贷资金够不够用？“新政策后，二套房贷款数量会怎样，目前还不好判断。”一名国有大行个人金融部工作人员表示，现在还没有接到总行关于二套房首付比例降低的具体细则。“要看总行的具体细则，还要看总行给二套房多少信贷额度，所以也不好说二套房资金会不会紧张。”这名工作人员判断，银行的政策应该还是比较审慎。

具体到南京来说，此前南京的二套房商业贷款，首付比例是不低于7成，只有在3月份才有极个别银行暗中松动到6成甚至5成，新政降到4成后，大大降低了购房门槛。

诸多房地产业内人士都指出，昨天出台的两个政策当中，营业税调整政策的尺度更大，救市效果更直接，主要原因是会将大量资金从原有二手房中释放出来，转向购买新房或其他二手房，直接拉动需求。

分析人士指出，2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

二套普通住房商贷首付比例下调到4成！购买2年以上的普通住房转卖的，免征营业税！昨天下午，央行、住建部、银监会、财政部、国税总局连发两条重磅新政，房地产迎来自2008年以来力度最大的强心剂。

“虽然此次新政对商贷和公积金贷款政策大尺度放宽，但是效果或有限。”融360分析师袁媛表示，新政虽降低了二套房购房门槛，但却增加了二套房买家的还款压力。“银行规定，借款人月收入至少为月还款额的两倍。假设某人已经贷款购买一套住房，贷款尚未还清，月供为6000元。在这样的情况下，购买第二套房，假设房价为300万元，首付4成，需贷款180万元。如果以基准利率、30年期计算，月供约为10000元。这就要求购房者家庭月收入在32000元以上。”袁媛认为，即使在一线城市，能达到这样收入的家庭也为数不多，更别提广大的二三线城市。

银行二套房房贷资金是否紧张不好判断，但利率应该不会更低。央行通知中表态，二套房的利率水平由各金融机构自行决定。另外一家国有大行个贷部人士表示，利率这方面，且不看几套房，单从资金价格对银行盈亏影响来考虑，就知道下浮空间不大。“现在存款利率最高可上浮30%，以后可能完全放开，银行的资金成本不断高企。因为竞争需要，有银行下调贷款利率，但从内心讲，银行是不愿意下调的。

“现在二手房市场上确实有许多因为未满5年而囤在手上的房源，这也限制了一部分有需求的购房者。而二手房政策的调整会刺激购房者出手买房的速度，短期内会对市场起到很明显的活跃作用。”不过，胡涓娟同时认为，营业税的具体执行还要看落实，南京在整体市场情况还算健康的情况下，何时执行还要等待。

“短期压力缓解，长期压力不减。”民生证券研究院执行院长管清友、民生证券研究院宏观研究员朱振鑫，昨日在评论央行房贷新政策对房地产市场影响时如是表示。他们称，本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

他表示，昨晚已经接到了一位凤凰和熙房主的电话，要求将净得价上调5万元。“这套房子原先的总价是230万元，由于满2年未满5年，原先需要交十多万元的营业税，现在这笔税取消了，房主就觉得需要‘分享’这个福利。”

从公积金政策调整看，新政将首套房的贷款门槛再次降低，不过由于公积金政策调整是地方政府权限，南京在公积金额度吃紧的情况下是否会跟进，仍然需要打上一个问号。值得注意的是，此次新政调整所惠及的都是“普通住房”。南京对普通住房的定义是：面积不超过144平方米，容积率大于1.0。

在此之前，央行的规定是二套普通住房商业贷款首付比例不低于6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

“营业税新政会波及奥体地区20%—30%的二手房源。”王祥介绍说，目前河西奥体地区在售的二手房小区当中，奥体新城青桐园、海棠园、五矿御江金城、保利香槟国际、仁恒江湾城一期二期、中北品尚、和府奥园、凤凰和熙等很多小区，业主办理房产证都是在2010年之后，营业税新政可能会加速这些受益小区房源的成交。

“超预期”是几乎所有业内人士一致的评价。南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华说，新政的变化对市场心理的拉升明显。“对于改善客群和投资客群的拉动作用会非常明显，短期内会刺激南京改善房市场和投资市场的明显回升，而房价可能也会出现一定的波动。刚需市场很有可能会因为恐涨心理出现成交反弹。”

今年全国两会结束以来，房地产政策就“吹风”不断，上周五晚，国土部、住建部发文要求优化土地供应结构，打响了“托市”第一枪。就在人们猜测接下来会出何种新政时，超预期的新政昨晚接踵而至：二套房贷首付比例比人们猜测的5成低；营业税“5”改“2”出台速度之快也远超预期。专业人士认为，由于新政降低了购房门槛、减少了交易成本，楼市成交量将明显加快，二季度的房价也有可能止跌转涨。